Cos’è un Community Land Trust, il modello (semisconosciuto) per sottrarre gli immobili alla speculazione

Il nome suona tecnico e austero e potrebbe spaventare i non addetti ai lavori. Eppure sotto la formula di Community Land Trust, spesso abbreviata in CLT, si cela uno strumento potenzialmente rivoluzionario, capace di modificare il mercato immobiliare e di trasformare la casa in un bene comune. I Community Land Trust infatti mirano a rendere le abitazioni di proprietà della comunità, con un meccanismo che le rende accessibili economicamente e le sottrae alla speculazione. Il tutto grazie a un’intuizione: separare la proprietà delle abitazioni, che è individuale, da quella del terreno sulla quale sorgono, che resta collettiva. Potenzialmente per sempre.

I numeri dell’emergenza abitativa

L’espressione emergenza abitativa è entrata nel lessico quotidiano del nostro Paese. Quasi 4 milioni di persone vivono in quella che viene definita “povertà abitativa severa”, ovvero l’incapacità di affrontare le spese per la casa, con ritardi nei pagamenti o condizioni di sovraffollamento.​ In città come Milano, Roma, Bologna o Firenze, l’affitto assorbe oltre il 40% del reddito e quasi un terzo dei residenti è a rischio di povertà dopo le spese abitative per affitto, mutuo e bollette). 

Così, mentre l’abitare diventa un lusso – o una rendita molto redditizia, a seconda della prospettiva da cui lo si guarda – migliaia di persone vengono di fatto espulse dai luoghi in cui abitano, costrette a cambiare zona, città, vittime di sfratti – nel 2023 sono stati oltre 21.000 – o in balia di soluzioni precarie. A fronte di queste percentuali l’edilizia sociale, ovvero gli alloggi pubblici o misti a canoni calmierati destinati famiglie a basso reddito, rappresenta in Italia solo il 2,6% delle abitazioni totali, contro una media europea del 9%.

In questo contesto e in assenza di politiche abitative lungimiranti all’orizzonte, il modello del Community Land Trust, affacciatosi solo di recente nel nostro Paese, ha un potenziale rivoluzionario. Come afferma Lucio Massardo, esperto di abitare collaborativo e co-fondatore di MeWe, «è la comunità che si fa carico di un pezzo della politica abitativa pubblica».

La storia dei Community Land Trust

La storia dei Community Land Trust nasce da lontano. Ha origine negli Stati Uniti, dall’idea di due attivisti per i diritti umani: Robert Swann e Slater King, cugino di Martin Luther King Jr. Negli anni Sessanta, nel contesto delle lotte per i diritti civili, i due si trovarono ad affrontare un problema contingente: permettere ad agricoltori afroamericani del sud rurale di accedere alla terra e lavorarla con sicurezza, senza il rischio costante di perderla. 

Così, ispirandosi a un modello nato qualche anno prima in India da un discepolo di Gandhi e prendendo spunto anche dal Fondo Nazionale Ebraico, che acquistava e gestiva terra tramite proprietà collettiva e affitti, crearono il modello dei Community Land Trust (CLT). Ben presto da quel primo nucleo “rurale” lo strumento iniziò a spostarsi verso le città, di pari passo con lo spostamento della povertà e delle disuguaglianze dai contesti rurali sempre più verso i contesti urbani.

Nelle città la “terra” diventa il suolo sotto le case, la sua posizione rispetto ai servizi, al lavoro, ai trasporti, alle scuole. È lo spazio urbano che determina opportunità e qualità della vita. Quando un quartiere si “rivaluta” perché arrivano investimenti o perché cambiano le destinazioni d’uso, il costo della vita sale e gli abitanti più fragili rischiano di essere espulsi, semplicemente perché non riescono a sostenere i nuovi costi. Così, se in campagna la priorità era non perdere il campo, in città la priorità diventa non perdere la casa. Il CLT applica lo stesso principio: il terreno o l’asset immobiliare restano vincolati a una missione collettiva, e l’abitazione viene resa trasferibile con regole che impediscono la speculazione. 

Cos’è e come funziona un Community Land Trust

L’idea alla base di un Community Land Trust, come si sarà intuito, è semplice: separare la proprietà del suolo dalla proprietà delle abitazioni. Se nel mercato tradizionale, chi compra una casa compra anche il terreno sul quale questa sorge; nel modello del CLT invece il terreno è – e resta – di proprietà del trust, mentre le persone acquistano solo l’abitazione.

In questo modo di fatto si rende impossibile rivendere privatamente l’abitazione e trarre vantaggio dall’aumento dei prezzi del mercato immobiliare, così come cambiarne destinazione d’uso. In pratica, il modello del CLT cambia radicalmente il concetto di proprietà privata legato all’abitare, ancorandolo al concetto di bene comune. Si parla, in questi casi, di un modello di proprietà ad uso comunitario.

Inoltre, rispetto alla classica edilizia sociale, ha il vantaggio di essere potenzialmente “eterno”. Le dismissioni avviate dagli anni ’90 hanno eroso in modo rilevante l’edilizia residenziale pubblica: report governativi parlano di una perdita nell’ordine di oltre un quinto del patrimonio di abitazioni sociali a partire dal 1993, con centinaia di migliaia di alloggi venduti. Insomma, una fetta non indifferente dell’edilizia sociale è finita per alimentare le logiche speculative del mercato immobiliare. Il CLT invece blinda la proprietà degli immobili e rende quasi impossibile una loro reimmissione sul mercato.

L’organizzazione e la governance del Community Land Trust

Il trust proprietario del terreno altro non è che un’organizzazione “di comunità” creata proprio per garantire case accessibili nel tempo. Dentro un CLT si trovano di solito tre tipi di soggetti. Innanzitutto, gli abitanti presenti o futuri degli alloggi del trust, coloro che vivono quotidianamente l’impatto del progetto. Poi la comunità più ampia del quartiere o della città: residenti, associazioni, reti locali, persone interessate a tenere il territorio vivo. Infine soggetti pubblici e competenze tecniche: Comune, terzo settore, professionisti dell’abitare, della finanza e del diritto, utili per reggere nel tempo una gestione immobiliare complessa.

Questa composizione “mista” serve a far sì che il CLT non sia né un club privato né una struttura calata dall’alto, ma un’infrastruttura civica. La governance tipica – cioè il modo in cui si prendono le decisioni – è spesso impostata in forma tripartita o “a tre camere”, un consiglio direttivo in cui siedono in modo bilanciato i residenti/beneficiari, i membri della comunità locale non beneficiari diretti e i rappresentanti di interessi pubblici ed esperti. 

Con questa struttura piuttosto complessa, si cerca di mantenere una governance bilanciata, che tenga presente tutti gli stakeholder. Viceversa, se a decidere fosse solo chi abita, si rischierebbero l’isolamento e la perdita della funzione pubblica; se a decidere fosse solo il settore pubblico o i tecnici, si perderebbero la partecipazione e il radicamento; se a decidere fosse infine solo la comunità esterna, si rischierebbe di trascurare i bisogni reali degli abitanti. Il bilanciamento invece aiuta a tenere insieme tre cose: missione sociale, sostenibilità economica e responsabilità verso il territorio.

Alcune realtà collegate al mondo dei CLT sperimentano anche forme di governance collaborativa, come la sociocrazia, per bilanciare inclusione ed efficacia nei processi decisionali e ridurre il rischio di conflitti o “cattura” del progetto da parte di pochi. Ad esempio, il Brighton & Hove Community Land Trust, nel Regno Unito, ha spesso promosso workshop e materiali dedicati alla sociocrazia per gruppi di abitare comunitario, segnalando quanto il tema della governance sia considerato parte integrante della sostenibilità di questi modelli.

Vendere o comprare una casa in un CLT

Se il proprietario di una singola abitazione vuole venderla, deve inevitabilmente passare per il Trust. Spesso la casa viene rivenduta direttamente al CLT oppure a un acquirente da esso ritenuto idoneo. A volte si ricorre a una lista d’attesa stilata dal CLT stesso, quando la domanda supera l’offerta. Tutto questo avviene in virtù di un contratto particolare con cui il CLT separa in modo stabile il destino della casa da quello del suolo.

Nella maggior parte dei casi, l’accordo passa – da un punto di vista tecnico – attraverso il cosiddetto ground lease, ovvero un contratto di locazione del terreno di lungo periodo. In pratica chi acquista l’appartamento stipula anche con il CLT una sorta di concessione del suolo a lungo periodo – normalmente 99 anni, rinnovabili – proprio per garantire continuità e prevedibilità nel tempo.

In base a questo contratto, il CLT concede all’acquirente il diritto d’uso del terreno su cui sorge l’edificio, ma allo stesso tempo inserisce una serie di condizioni precise a tutela dell’interesse collettivo: regole sulla destinazione d’uso, sugli standard di manutenzione, sui criteri di rivendita e, più in generale, sull’obiettivo di mantenere l’alloggio accessibile anche per chi arriverà dopo. Ad esempio, si stabilisce un tetto massimo al prezzo di rivendita, in modo che chi vende possa avere un ritorno “equo”, ma anche che la casa mantenga un prezzo accessibile per l’acquirente successivo. Così il prezzo dell’immobile resta calmierato, passaggio dopo passaggio.

La stewardship

Tutti questi elementi contribuiscono la cosiddetta stewardship, ovvero il concetto di tutela permanente e presa in carico nel lungo periodo. Significa che il CLT non si limita a mettere sul mercato una casa a prezzo calmierato, ma mantiene nel tempo una responsabilità attiva verso l’alloggio e verso chi lo abita. In pratica, accompagna i passaggi di proprietà verificando criteri e clausole, monitora la sostenibilità economica dell’acquisto – anche intervenendo in caso di difficoltà, dialogando con banche e creditori per prevenire insolvenze e pignoramenti –, segue la manutenzione e la qualità dell’edificio con supporto tecnico. 

E soprattutto protegge il patrimonio collettivo facendo sì che la casa resti accessibile dopo ogni vendita e che eventuali risorse pubbliche o comunitarie investite non si disperdano. È questo “impegno reciproco” tra comunità e residenti a distinguere i CLT da molte forme di housing agevolato: una relazione durevole che riduce vulnerabilità, stabilizza le comunità e rende sostenibile l’accesso alla casa anche per le generazioni successive.

L’esperienza italiana

A Torino, nel quartiere Aurora – Porta Palazzo, è nato il primo e finora unico Community Land Trust italiano: il progetto di Corso Giulio Cesare 34, pensato per rispondere alla frattura abitativa in una delle zone più vitali ma anche più fragili della città. L’iniziativa parte da un palazzo vuoto e da una raccolta fondi dal basso: 87 cittadini e cittadine e 5 associazioni hanno prestato circa 500.000 euro, permettendo l’acquisto dell’immobile prima ancora di avere una cornice perfetta o un finanziamento bancario. 

Attorno a questo capitale sociale, che è stato possibile raccogliere grazie a una comunità costruita nel tempo dalla rete territoriale e dalla Fondazione di Comunità Porta Palazzo, è nato il soggetto proprietario: il Community Land Trust Terreno Comune, con una governance condivisa tra fondazione, comitato cittadino, associazioni e famiglie future residenti. 

Dopo la ristrutturazione gli alloggi saranno venduti a un prezzo indicativamente di circa il 30% inferiore a quello di mercato, ma soprattutto saranno soggetti ad alcuni vincoli anti-speculativi: obbligo di abitazione – quindi non sarà possibile per i proprietari affittarli a terzi –, rivendita al CLT o a persone in lista d’attesa e prezzo di rivendita calmierato per mantenere l’accessibilità.

Il progetto prevede anche spazi comuni – lavanderia, laboratorio, uno spazio al piano terra aperto al quartiere – e particolare attenzione alla sostenibilità e al riuso dei materiali. Dopo la progettazione e la selezione dell’impresa, è arrivato anche un mutuo da Banca Etica per avviare il cantiere, con l’obiettivo di dimostrare che un pezzo di politica abitativa può essere costruito come bene comune, tra comunità locale e strumenti finanziari solidali.

In alcuni Paesi, come il Regno Unito, il Community Land Trust è definito dalla legge, mentre in altri contesti – dagli Stati Uniti al Belgio – il CLT è soprattutto un modello che viene realizzato usando forme giuridiche già esistenti – nonprofit, fondazioni, associazioni – adattate alla missione di lungo periodo. L’Italia rientra fra questi secondi: nell’esperienza torinese la forma giuridica è quella di una fondazione di partecipazione iscritta al RUNTS, il Registro Unico Nazionale del Terzo Settore. 

Il CLT nel mondo

A livello globale, l’International Center for Community Land Trusts stima almeno 627 CLT nel mondo – il dato è del 2024 – e un movimento attivo in 14 Paesi, con una diffusione particolarmente spiccata negli USA, dove tutto è iniziato, e nel Regno Unito. Secondo Housing Europe, dagli anni 2000 al 2020 il movimento è passato da una manciata di esempi a oltre 170 CLT urbani creati o in creazione in Europa: un dato che mostra una crescita costante, soprattutto nelle città dove l’emergenza abitativa si intreccia con gentrificazione e pressione speculativa. 

Le stime peraltro differiscono molto le une dalle altre. Ad esempio, una ricerca di qualche anno più recente, pubblicata nel 2024 e relativa a Galles e Inghilterra, stima che solo in questi due Paesi ci sarebbero già 350 CLT. Tra le esperienze europee più note c’è il Community Land Trust Brussels, diventato un caso studio a livello europeo per il forte investimento nella dimensione comunitaria e di quartiere. Sempre in Europa, la crescita del movimento ha portato anche alla nascita di reti e percorsi di scambio tra città. 

Una questione politica

Puntare sui Community Land Trust è anche – o perlomeno potrebbe essere – una scelta politica, per diverse ragioni.

Contro speculazione e gentrificazione

Innanzitutto i Community Land Trust sono un potente argine contro i processi di gentrificazione e la speculazione immobiliare. Proprio il prezzo di vendita e la possibilità di cambiare destinazione d’uso sono infatti due importanti driver di questi processi in atto nei quartieri – anche periferici – di molte metropoli d’Italia e del mondo. 

La dinamica è sempre la stessa: un quartiere popolare, magari vicino al centro o ben collegato, ha case ancora relativamente “abbordabili” e una forte identità locale. Arrivano i primi segnali di cambiamento: una riqualificazione pubblica, una nuova fermata dei mezzi, qualche locale che attira persone da fuori, studenti e giovani lavoratori in cerca di affitti più bassi rispetto alle zone già care. 

A quel punto il quartiere diventa “interessante” e si accende una nuova domanda: aumenta la percezione che lì ci sia un potenziale di crescita, i proprietari aumentano i prezzi, gli affitti si alzano al rinnovo dei contratti, gli appartamenti ristrutturati vengono proposti a canoni più elevati.

Arrivano quindi i grandi investitori che comprano immobili o blocchi interi di quartiere, puntando sul fatto che i prezzi continueranno a salire. Ristrutturano e rivendono oppure trasformano gli alloggi in usi più redditizi. Il risultato è un effetto a catena: la pressione sui prezzi cresce, l’offerta di case accessibili si restringe e le persone più fragili vengono – più o meno violentemente – gettate fuori dai loro quartieri, che intanto cambiano, si “gentrificano”, perdono identità.

In questo senso il modello del CLT contrasta questa tendenza e va nella direzione opposta: crea una zona dove, anche se attorno i prezzi corrono, le case restano accessibili e la permanenza è protetta. E così facendo può contribuire anche ad abbassare il valore del mercato complessivo e a scoraggiare meccanismi speculativi. Uno studio suggerisce che i Community Land Trust possono rallentare i processi di gentrificazione, mentre un altro osserva che l’attività dei CLT è associata a una riduzione della probabilità di trasferirsi per chi vive nelle immediate vicinanze – insomma, avrebbero un effetto anti-espulsione. 

Socializzare la rendita fondiaria

I Community Land Trust hanno un effetto anche sulla cosiddetta rendita fondiaria. Per rendita fondiaria s’intende, in sostanza, quel pezzo di valore che si accumula sul suolo non perché il proprietario abbia lavorato o investito, ma in virtù di ciò che accade attorno: la città cresce, arrivano nuove infrastrutture, migliorano servizi e trasporti, cambiano i flussi demografici. 

È un reddito in larga parte passivo: spesso la ricchezza cresce per effetto di fattori collettivi, ma viene incassata come beneficio privato. E la comunità, che è il vero motore dell’aumento di ricchezza, grazie agli investimenti pubblici e allo sviluppo sociale che rivalutano il territorio, finisce per pagarne il prezzo, con affitti più alti che rendono l’abitare sempre meno accessibile.

Per questo in economia politica la rendita è stata spesso vista come un “guadagno senza causa” e autori molto diversi tra loro – da John Stuart Mill a Henry George, fino a Walras e Lenin – sono arrivati a sostenere che se l’aumento di valore dipende dalla società e non dal proprietario, allora è ragionevole pensare che almeno una parte di quel valore debba essere restituita o trattenuta a vantaggio della collettività. Mentre se la rendita viene lasciata libera di circolare, tende ad alimentare speculazione e disuguaglianze.

In questo panorama, i Community Land Trust possono essere letti come una via d’uscita piuttosto pratica: non tassano la rendita, non espropriano, non nazionalizzano ma la bloccano alla fonte, sottraendo il suolo al mercato. Questo meccanismo ha due effetti politici ed economici molto forti. Il primo è una redistribuzione nel tempo: ogni famiglia che esce lascia “in eredità” ai successori una parte di valore che non incassa, contribuendo a mantenere la casa accessibile anche per chi verrà dopo. 

Il secondo riguarda le risorse pubbliche: se un Comune o una fondazione investono in un alloggio dentro un CLT, quell’investimento non si disperde alla prima vendita, come spesso accade quando i vincoli scadono o quando l’immobile rientra nel mercato; resta invece “incorporato” nel bene e continua a produrre accessibilità per più generazioni. 

In questo senso, la socializzazione della rendita nei Community Land Trust diventa un modo per far sì che il valore creato collettivamente non diventi automaticamente rendita privata, ma si trasformi in patrimonio comune e in un “terzo mercato” più stabile e prevedibile, capace di fare da argine – almeno in parte – a bolle speculative e dinamiche espulsive.

Socialità, sostenibilità, partecipazione

I Community Land Trust possono svolgere anche altre funzioni sociali ed ecologiche. Molti CLT ad esempio, al pari di altre forme di abitare collaborativo, prevedono locali condivisi, lavanderie, laboratori, sale comuni, cortili attrezzati, spazi al piano terra aperti al quartiere. Tutto ciò ha un effetto politico perché facilita le relazioni sociali, combatte l’isolamento – che è una delle vulnerabilità più diffuse nelle città – e trasforma la casa da bene individuale a luogo di relazioni. 

La presenza di spazi e servizi comuni permette di ridurre anche costi e sprechi: si condividono attrezzature – trapani, bici cargo, elettrodomestici –, si organizzano gruppi di acquisto, si scambiano competenze e ore di lavoro, si riducono duplicazioni. Inoltre i CLT, soprattutto quando partono da rigenerazione di edifici esistenti – e l’esempio di Torino è emblematico, in questo senso – possono orientare le scelte verso il riuso dei materiali, l’efficientamento energetico, la sufficienza degli spazi e soluzioni collettive.

Infine i Community land Trust sono anche vere e proprie scuole di democrazia urbana perché costringono a decidere insieme regole, priorità, manutenzioni, uso degli spazi, criteri di accesso, rapporti col quartiere. In questo senso possono rafforzare competenze collettive, leadership diffuse e pratiche di governance collaborativa.

Come costituire un Community Land Trust, in pratica

Insomma, che siano adottati su larga scala da una politica abitativa lungimirante o applicati direttamente da gruppi di cittadini e comunità, i Community Land Trust sono strumenti dal potenziale enorme e ancora perlopiù inespresso. Per chi volesse crearne uno, il consiglio migliore è quello di contattare chi l’ha già fatto. Con un accorgimento che Lucio Massardo di MeWe sottolinea: «Uno dei fattori di successo è tutto il lavoro fatto sul territorio negli anni precedenti. Ove c’è un lavoro alle spalle, un CLT si può pensare. Se c’è il deserto, si rischia di fare un flop».